Spring naar content

Vijf doelen die voelen

We hebben vijf doelen geformuleerd, waarmee we invulling geven aan onze missie en visie. Ze zijn gedurfd, realistisch en verstandig.

  1. Het leven van onze huurders in onze wijken en buurten verbetert.
  2. Rond 2033 hebben we 1.250 woningen extra beschikbaar.
  3. We hebben een duurzaam DNA.
  4. Een passend thuis voor mensen met een zorgbehoefte.
  5. Huurders waarderen onze dienstverlening.

Beschikbaarheid van woningen is een leidend principe in dit ondernemingsplan.
Die beschikbaarheid staat in onze regio meer onderdruk, terwijl het aantal nieuwbouwlocaties beperkt is en procedures lang duren. Door stijgende bouwkosten en toenemende rente staan woningproductie en betaalbaarheid onder druk.

Toch gaan we meer woningen toevoegen. Om aan de regionale en landelijke opgave te kunnen voldoen, gaat het om aantallen die we niet eerder hebben gerealiseerd. Om deze opgave haalbaar te maken, zullen we onze manier van ontwikkelen moeten aanpassen.

Het leven van huurders in wijken en buurten verbetert

In ons stedelijk werkgebied ‘Stad’ zijn overlast en veiligheid (veerkracht) aandachtspunten, in ons landelijke werkgebied ‘Land’ zijn dat de voorzieningen. We staan ook voor de vraag: wat is een goede balans tussen kwetsbaren en weerbaren, tussen ‘dragende’ en ‘vragende’ buurtbewoners? We maken hierbij een afweging bij het huisvesten van verschillende doelgroepen, wat ten gunste komt van zowel de doelgroep zelf als de buurt.

Lees verder

Het leven van huurders in wijken en buurten verbetert

In ons stedelijk werkgebied ‘Stad’ zijn overlast en veiligheid (veerkracht) aandachtspunten, in ons landelijke werkgebied ‘Land’ zijn dat de voorzieningen. We staan ook voor de vraag: wat is een goede balans tussen kwetsbaren en weerbaren, tussen ‘dragende’ en ‘vragende’ buurtbewoners? We maken hierbij een afweging bij het huisvesten van verschillende doelgroepen, wat ten gunste komt van zowel de doelgroep zelf als de buurt.

Het leven van huurders in wijken en buurten verbetert

De steden, dorpen en buurten in ons werkgebied hebben elk een eigen karakteristiek en de binding is over het algemeen groot.

Met het ouder worden van de inwoners en een toename van kwetsbare doelgroepen verandert ook de kijk op leefbaarheid. (Digitale) bereikbaarheid van voorzieningen en een goede, gemakkelijke toegang tot zorg, woning en woonomgeving worden belangrijker.

Een dilemma hierin is, dat de meeste bijzondere doelgroepen geen auto tot hun beschikking hebben. Een betaalbare woning, de aanwezigheid van (OV-)voorzieningen binnen loopafstand en de nabijheid van werkgelegenheid is belangrijk voor een goede integratie. In ons stedelijk werkgebied ‘Stad’ zijn overlast en veiligheid (veerkracht) aandachtspunten, in ons landelijke werkgebied ‘Land’ zijn dat de voorzieningen. We staan ook voor de vraag: wat is een goede balans tussen kwetsbaren en weerbaren, tussen ‘dragende’ en ‘vragende’ buurtbewoners? We maken hierbij een afweging bij het huisvesten van verschillende doelgroepen, wat ten gunste komt van zowel de doelgroep zelf als de buurt.

Bouwstenen om ons doel te behalen

Verstandige aanpak, netwerksamenwerking en heldere rol

Dit onderwerp leent zich niet voor snelle oneliners en een eenvoudige voorstelling van zaken. Het vraagt een verstandige aanpak die de sociale structuren in wijken intact houdt. En die er wellicht voor kan zorgen dat de sociale kracht in wijken groeit.

  • Onze mensen zijn geen zorg- of hulpverleners: we zijn geen politie, geen zorgpartij, geen bemiddelaar of maatschappelijke begeleider buiten het wonen om. Wij zorgen als dienstverlener voor de goede randvoorwaarden: passende woningen, contracten en signalering.
Huisvesting kwetsbare doelgroepen
  • Kwetsbare doelgroepen komen het best tot hun recht in een woning in een omgeving waarin ze goed kunnen integreren (voorzieningen op loopafstand en met openbaar vervoer bereikbaar). Voor ons leidt dit ertoe, dat we woningen voor bijzondere doelgroepen vooral willen toevoegen in dorpen en kernen die dat kunnen dragen (dorpenmatrix).
  • We benutten o.a. de veerkracht-signaleringskaarten van Aedes voor  een dialoog met gemeenten, welzijns- en zorgpartners. Daarin bekijken we samen wat mensen nodig hebben.
  • Onze onderhoudspartners en gebiedsteams hebben een signalerende functie richting onze welzijns- en zorgpartners (bijvoorbeeld op het gebied van eenzaamheid en vervuiling).
  • We maken afspraken met onze partners in zorg en welzijn en stellen gezamenlijke doelen vast. We onderzoeken samen met onze partners in zorg en welzijn of we gemengde woonvormen kunnen realiseren.
Samenwerken aan een thuis in de wijk: zichtbaar in positie
  • We werken meer samen in wijken op centrale locaties en maken gebruik van faciliteiten en/of locaties van  netwerkpartners en van ons eigen werkcafé tot het Veiligheidshuis en wijkcentra.
  • We betrekken onze eigen huurders bij leefbaarheidsinitiatieven én hebben de ambitie om (op termijn) bewoners van een wijk te betrekken bij het schoon, heel en veilig houden van de wijk, zowel huurders als particuliere eigenaren.

Rond 2033 hebben we 1.250 woningen extra beschikbaar

We voegen vooral sociale huurwoningen toe. Op basis van woningmarktonderzoek maken we via meerjarenprestatieafspraken per gemeente afspraken: waar en hoeveel extra sociale huurwoningen we toevoegen. En of dat nieuwbouwwoningen zijn, of dat dit binnen het bestaand bezit kan.

Lees verder

Rond 2033 hebben we 1.250 woningen extra beschikbaar

We voegen vooral sociale huurwoningen toe. Op basis van woningmarktonderzoek maken we via meerjarenprestatieafspraken per gemeente afspraken: waar en hoeveel extra sociale huurwoningen we toevoegen. En of dat nieuwbouwwoningen zijn, of dat dit binnen het bestaand bezit kan.

We zien dat middeninkomens steeds moeilijker toegang krijgen tot de woningmarkt. Daarom realiseren we ook 150 huurwoningen voor (lage) middeninkomens. Dat kan via nieuwbouw of binnen het bestaand bezit. Daarnaast voegen we meer variatie of flexibiliteit toe en bouwen om doorstroming te stimuleren. Ook bouwen we de komende jaren enkele woonvormen voor (gecombineerde) doelgroepen.

Bouwstenen om ons doel te behalen

Nieuwbouw en vervanging

We behalen ons doel door middel van nieuwbouw op nieuwe locaties, door te verdichten of door het ombouwen van  voormalige maatschappelijke of zorglocaties tot woningen. Ook werken we de komende jaren aan een toekomstbestendige woningvoorraad middels sloop en verkoop.

Verkoopbeleid en sloopbeleid
  • In ons verkoopbeleid hanteren we het principe van ‘nee, tenzij’. Woningen die we duurzaam kunnen inzetten in onze woningportefeuille, verkopen we niet.
  • We beseffen de impact van het slopen van woningen en doen het alleen als het niet anders kan. We gebruiken een afwegingskader om een keuze tussen renovatie en sloop te maken.
Een goede match tussen huurder en woning
  •  We sturen op slaagkansen van doelgroepen, zodat we beter weten voor welke groepen we meer aandacht nodig hebben.
  • We maken werk van ‘matchmaking’ tussen mens, woning en buurt door doelgroeplabeling bij nieuwbouw en in de bestaande woningvoorraad. We hanteren daarom een bredere definitie van passendheid:
    • een woonruimteverdelings-beleid dat er op is gericht, dat beschikbare woningen zo passend mogelijk bewoond gaan worden.
    • bij verhuur stellen we extra criteria, aanvullend op wet- en regelgeving. Denk aan huishoudgrootte, leeftijd, fysieke mobiliteit, inkomen etc.
    • woningen die we gerealiseerd hebben voor een specifieke doelgroep, labelen we ook daadwerkelijk voor deze doelgroep.
  • Voor bestaande huurders ontwikkelen we instrumenten om de doorstroming actief te bevorderen.
Huurbeleid en sturen op woonlasten

Uit woningmarktonderzoek onder huurders van corporaties blijkt, dat van de zelfstandige wonende huishoudens tussen de 19 en 20% huishoudens een draagkrachtrisico lopen. Dit wordt niet (direct) zichtbaar in huurachterstanden, omdat huurders eerst besparen op andere posten. Via de NPA wordt inkomensbeleid gevoerd (huurverlaging, huurmatiging,
et cetera). We willen graag sturen op woonlasten, maar ons huidige systeem is daar (nog) niet op ingericht. We onderzoeken hoe we vorm kunnen geven aan het sturen op woonlasten. We nemen ons het volgende voor:

    • Optimalisatie van de huren van onze huizen.
    • Balans tussen betaalbaarheid op dit moment en de continuïteit van de financiële zekerheid van Stadlander.

 

  • Wij sturen op het voorkomen van betalingsproblemen bij onze bewoners.
  • We willen inzicht geven over de gemiddelde woonlasten en bijkomende kosten (bij gemiddeld energieverbruik, bij verschillende huishoudgroottes).
  • We voeren actief betaalbaarheidsonderzoek uit, zodat we beter zicht krijgen in de totale woonlasten van onze huurders en op risicoprofielen

We hebben een duurzaam DNA

Samen bouwen we aan een duurzame organisatie én aan duurzame wijken en woningen. Dat is de kern van de duurzame strategie van Stadlander onder het motto: duurzaamheid zit echt in ons hart en in ons DNA.

Lees verder

We hebben een duurzaam DNA

Samen bouwen we aan een duurzame organisatie én aan duurzame wijken en woningen. Dat is de kern van de duurzame strategie van Stadlander onder het motto: duurzaamheid zit echt in ons hart en in ons DNA.

Samen bouwen we aan een duurzame organisatie én aan duurzame wijken en woningen. Dat is de kern van de duurzame strategie van Stadlander onder het motto: duurzaamheid zit echt in ons hart en in ons DNA. Onze duurzame strategie bevat vier hoofddoelen tot 2050:

  1. Duurzaam DNA
  2. Minder energie & schone energie
  3. Betere materialen
  4. Groene en gezonde wijken

Bouwstenen om onze doelen te bereiken

De duurzame strategie is uitgewerkt in vier strategiekaarten met daarop acties en hulpmiddelen. In 2024 bepalen we onze doelstellingen scherper. Hieronder een weergave van de essentie:

Duurzaam DNA
  • Wij maken keuzes die zo duurzaam mogelijk zijn. We zijn een inspirerend voorbeeld voor onze bewoners en voor onze samenwerkingspartners. Duurzaamheid is een vast onderdeel van ieder jaarplan en ieder teamoverleg. Wij laten ons hierbij inspireren door trainingen van The Natural Step en Groenlanders.
  • Iedere medewerker zet zich in om de duurzaamheidsopgavewaar te maken en neemt ‘duurzaam’ mee bij elke afweging en beslissing, vanuit het principe ‘pas toe/leg uit’.
  • Duurzaam leiderschap betekent ook voorbeeldgedrag richting onze collega’s en huurders. We borgen dit in onze processen, in werving & selectie en in onze P&O-cyclus.
  • In onze uitvragen en opdrachten aan derden beoordelen we het onderdeel duurzaamheid.
  • Samen leren en innoveren we vanuit intrinsieke motivatie. We organiseren actief inspiratiesessies op verschillende
    gebieden (zoals: groen, duurzame keuzes en betere materialen) voor onze medewerkers, huurders en partners.
Minder energie & schone energie

De grote opgave zit in het aanpassen van onze bestaande voorraad:

  • We blijven sturen op energie-gebonden CO2 die onze woningen produceren. Daarnaast sturen we op CO2 die
    vrijkomt bij onze activiteiten (nieuwbouw, renovatie,  onderhoud en overige processen). We streven naar 0 ton CO2-uitstoot in 2050 en we proberen in 2033 onze uitstoot te halveren.
  • We sturen op woningen die zo min mogelijk energie verbruiken en zoveel mogelijk energie opwekken. We delen het energie-voordeel met de huurders.
  • We richten ons met onze oplossingen zoveel mogelijk op eigen verbruik van opgewekte energie (trias energetica als basis) en experimenteren met oplossingen die energie op efficiënte wijze kunnen opslaan.
  • In 2024 wordt een meetinstrument bepaald om onze ambities op het gebied van minder energie & schone energie in beeld te brengen.
  • We maken een plan voor de juiste energiemix (warmtenetten, stadswarmte, waterstof, zonnepanelen). Samen met de gemeentes, (eigenaar-)bewoners, corporaties, netbeheerders en andere partners zijn we betrokken bij de uitvoering van de Warmtevisie buurt voor buurt (Warmte Uitvoeringsplannen/ WUP).
  • Jaarlijks renoveren we duurzaam 300 woningen. We streven naar het aardgasloos opleveren van onze gerenoveerde en getransformeerde woningen. Als dit niet haalbaar is, leveren we woningen ‘aardgasloos- gereed’ op. In 2028 hebben we geen woningen met energielabel EFG meer in onze portefeuille.
  • Jaarlijks bouwen we duurzaam 250 woningen. Alle nieuwbouw richt zich op gezond en duurzaam wonen.
  • Samen met onze partners werken we ernaartoe dat we ons en al onze materialen 100% schoon verplaatsen.
Betere materialen
  • In 2033 zullen wij 50% minder CO2 uitstoten, door met de juiste ketenpartners samen te werken.
  •  We sturen actief op onze CO2. Hierbij kiezen we instrumenten om uitstoot te kunnen meten en bepalen we een meetlat voor CO2.
  • Bij investeringen kijken we altijd wat een gebouw doet in exploitatie: in de vorm van kosten en gebruik.
  • We weten waar alle materialen en grondstoffen vandaan komen (materialenpaspoort). Materialen of grondstoffen die we niet meer nodig hebben, gebruiken we opnieuw of we zorgen ervoor dat ze terechtkomen in natuurlijke, gesloten kringlopen.
  • We bouwen woningen die zo CO2-neutraal mogelijk kunnen worden geproduceerd. Denk aan bio-based, houtbouw en gebruik van materialen met een zo laag mogelijke CO2-voetafdruk. We kiezen altijd voor betere materialen, wanneer dit niet leidt tot vermindering van kwaliteit en/of te grote verhoging van kosten.
  • We dagen ook onze bouwpartners (in nieuwbouw, renovatie, sloop en onderhoud) uit, om te kiezen voor betere materialen.
Groene & gezonde wijken
  • Wonen in een woning van Stadlander betekent wonen in een groene en gezonde wijk.
  • We hebben een gebiedsgerichte aanpak om de kansen te bepalen aan de hand van urgentie-kaarten (hitte, lucht, groen, water) en we willen gebieden natuur-inclusief ontwerpen en biodiverser maken.
  • In onze wijken en buurten kijken we naar kansen en maken keuzes die passen bij het gebied. We bieden ruimte aan planten en dieren.
  • Op onze daken, gevels en in de straten draagt groen bij aan het versterken van de biodiversiteit.
  • We zorgen in samenwerking met de gemeenten voor groene wijken met schaduwrijke plekken, waar de temperatuur aangenaam blijft op warme dagen en waar mensen droge voeten houden bij een flinke regenbui.
  • Het vraagt om nieuw tuinenbeleid, kaders voor wateropvang, groene tuinen, beplanting en nog veel meer. Van voorbeeldtuinen voor huurders naar ‘tegelwippen’ tot het afkoppelen van regenwater.
  • Wij geloven in een aanpak van inspireren en belonen van groene parels. Dit zijn bewoners die zich inzetten voor een groene, duurzame leefomgeving.

Een passend thuis voor mensen met een zorgbehoefte

Het aantal mensen met een zorgvraag gaat de komende jaren stijgen. Door het personeelstekort in de zorg is er niet overal meer direct thuiszorg beschikbaar. Zorgpartijen en corporaties zoeken naar woonvormen en zorgconcepten die mensen toch zekerheid en comfort bieden als zorg nodig is.

Lees verder

Een passend thuis voor mensen met een zorgbehoefte

Het aantal mensen met een zorgvraag gaat de komende jaren stijgen. Door het personeelstekort in de zorg is er niet overal meer direct thuiszorg beschikbaar. Zorgpartijen en corporaties zoeken naar woonvormen en zorgconcepten die mensen toch zekerheid en comfort bieden als zorg nodig is.

Het aantal mensen met een zorgvraag gaat de komende jaren stijgen. Door het personeelstekort in de zorg is er niet overal meer direct thuiszorg beschikbaar. Zorgpartijen en corporaties zoeken naar woonvormen en zorgconcepten die mensen toch zekerheid en comfort bieden als zorg nodig is. Wij zorgen ervoor dat er op de juiste plekken (geclusterde) woonvormen voor ouderen, mindervaliden en aandachtsgroepen beschikbaar komen.

Bouwstenen om ons doel te behalen

Als organisatie met ons netwerk in positie
  • Om goed in te kunnen spelen op de opgaven wonen, welzijn en zorg én om de woonzorgvisies waar te maken is het belangrijk dat wij bij gemeenten aangeven wat onze visie is: wat er nodig is, voor wie en waar.
  • Daarna spreken we, via de weg van de meerjarenprestatieafspraken (waar vanaf 2024 ook zorgpartners voor uitgenodigd worden), concreet af waar we wat gaan investeren.
  • De inzichten bieden vervolgens een kader voor het bepalen welke woonvormen we waar en voor wie willen stimuleren en wat dit vraagt van de woonomgeving en flankerend beleid (sociaal domein, accommodatiebeleid).
  • Naarmate de omvang van een kern afneemt en het aantal voorzieningen ook, neemt ook de woonvraag af en deze vraag is bovendien meer diffuus. Geclusterde woonvormen met zorg hebben een bepaalde schaal nodig om duurzaam toekomstbestendig te zijn.
  • We benutten waar mogelijk landelijke stimuleringsregelingen: de landelijke stimuleringsregeling wonen en zorg en de stimuleringsregeling ontmoetingsruimten in ouderenhuisvesting. Hierdoor kan geclusterd wonen met ontmoeting financieel haalbaarder worden.
  • Samen met onze partners zetten we in op bewustwording en doorstroming.
Nieuwbouw
  • We bouwen voldoende levensloopbestendige woningen.
  • We investeren in geclusterde woonvormen, zoals bijvoorbeeld hofjeswoningen, woonvormen voor gemengde doelgroepen, et cetera.

Huurders waarderen onze dienstverlening

Bij Stadlander ben je thuis. En dat thuis maken we samen. Een huurder moet zich welkom voelen aan onze spreekwoordelijke keukentafel. Daar kun je je vraag stellen, of dat nu is in een persoonlijk gesprek of via een WhatsApp-bericht. Dit vraagt om klantdienstverlening die past bij ons, onze (toekomstige) huurders en de ontwikkelingen van deze tijd.

Lees verder

Huurders waarderen onze dienstverlening

Bij Stadlander ben je thuis. En dat thuis maken we samen. Een huurder moet zich welkom voelen aan onze spreekwoordelijke keukentafel. Daar kun je je vraag stellen, of dat nu is in een persoonlijk gesprek of via een WhatsApp-bericht. Dit vraagt om klantdienstverlening die past bij ons, onze (toekomstige) huurders en de ontwikkelingen van deze tijd.

Bij Stadlander ben je thuis. En dat thuis maken we samen. Een huurder moet zich welkom voelen aan onze spreekwoordelijke keukentafel. Daar kun je je vraag stellen, of dat nu is in een persoonlijk gesprek of via een WhatsApp-bericht. Dit vraagt om klantdienstverlening die past bij ons, onze (toekomstige) huurders en de ontwikkelingen van
deze tijd.

Na contact met Stadlander is het voor de huurder én voor ons duidelijk: wat gaat er gebeuren en wie gaat wat wanneer doen. Daarvoor zijn duidelijke afspraken en eigenaarschap nodig.

Wonen is persoonlijk. Wij willen dat huurders het fijn vinden om bij Stadlander een passende woning te huren in een buurt waar zij zich goed en veilig voelen. Wij willen met goede dienstverlening zekerheid bieden aan onze huurders, zodat ze zeggen: Stadlander is een betrouwbare en betrokken verhuurder. Dit is de reden dat we dit doel als laatste beschrijven. In de paragrafen hiervoor hebben we ‘beloftes’ gedaan: het ‘wat’. Wij geloven dat, als het lukt om deze afspraken na te komen, dit bijdraagt aan een positievere beoordeling door onze huurders. Dienstverlening gaat ook om het ‘hoe’. Dat beschrijven we hier.

  • We communiceren duidelijk en geven heldere informatie.
  • Stadlander-medewerkers worden gezien als professionals; we zijn goed getraind en kunnen onze huurders echt ondersteunen. Door actief te luisteren, kunnen we beter inspelen op verwachtingen en behoeften.

Bouwstenen om ons doel te behalen

Onze dienstverlening is eigentijds en de huurder staat centraal
  • We zorgen dat we met onze dienstverlening iedereen kunnen bereiken. Daarvoor zetten we de benodigde kanalen in.
  • Onze klanten kiezen zelf hun voorkeurskanaal om contact met ons te hebben. We bieden ze daarin de keuze die bij hun situatie past: digitaal (e-mail, website, WhatsApp, Messenger) of persoonlijk (telefonisch, op kantoor, in de wijk, op spreekuren).
  • We starten vanaf 2024 met de realisatie van onze klantdienstverleningsvisie.
  • De klant weet na een melding hoever het staat met die melding: ‘track& trace’.
  • We werken gebiedsgericht in onze wijken en kernen, met bekende Stadlander-gezichten.
We zijn betrouwbaar, opmerkzaam en werken graag samen
  • Een betrouwbare verhuurder is voorspelbaar. In onze dienstverlening weten huurders wat ze van ons kunnen verwachten. Ze kunnen erop rekenen dat we doen wat we beloven.
  • We weten welke prestatie-indicatoren van belang zijn en meten deze continu. We streven ernaar dat 80% van onze huurders onze dienstverlening waardeert als ‘goed’.
  • Voor huurders is het duidelijk wat ze van onze dienstverlening en kwaliteit van onze woningen mogen verwachen. We sturen op realistische verwachtingen. Als het nodig is, sturen we bij.
  • We zijn proactief en proberen huurders te begeleiden als het tegenzit. We richten onze processen zo in dat een signaal, zoals een gemiste huurbetaling, wordt opgepakt en we voorkomen dat problemen groter worden.
We investeren in de relatie met onze huurders
  • We luisteren oprecht en vragen door. Zo weten we wat er werkelijk leeft en speelt.
  • We blijven investeren in een goede relatie met onze huurdersorganisaties. Zij adviseren ons gevraagd en ongevraagd over belangrijke onderwerpen.
  • We willen nog meer in contact komen met onze huurders, om echt van hen te horen wat wij kunnen betekenen. Dat doen we door goed contact met bewonerscommissies en door bewoners vroegtijdig te betrekken bij onderhoud, renovatie en sloop/nieuwbouw.
  • We bieden bewoners de mogelijkheid om mee te praten en mee te denken bij beleid, projecten en ontwikkelingen. Bij het maken van beleid en plannen is duidelijk binnen welke kaders, waar en op welke manier bewoners invloed hebben.